Wohnungseigentum im Todesfall

Für ein Wohnungseigentumsobjekt ist eine Eigentümerpartnerschaft nur für höchstens zwei natürliche Personen, egal in welcher Beziehung diese stehen, zu je 50 % möglich.  Die neue Regelung des Gesetzgebers war daher notwendig, um zu regeln, was im Todesfall eines Eigentümerpartners zu geschehen hat (§ 14 WEG) und wie vorzugehen ist, wenn nach dem Tod eines Wohnungseigentümers mehr als zwei natürliche Personen erben (§ 12 Abs 2 WEG)

Tod des Wohnungseigentümers ( § 12 Abs 2 WEG 2002 )

Diese Unteilbarkeit des so genannten Mindestanteils, also des Anteils der jeweiligen Wohnungseigentümer an der Liegenschaft (nie mehr als zwei und jeder der beiden immer 50%) schafft keine Fragen, wenn der Mindestanteil einer Person oder einer eingetragenen Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft oder zwei natürlichen Personen zu gleichen Teilen zukommt.

Im Falle des Todes eines der beiden Partner: wenn nach dem Ergebnis der Abhandlung der  Verlassenschaft der Mindestanteil mehr als zwei natürlichen Personen zu unterschiedlichen Anteilen oder zum Teil einer juristischen Person oder einer eingetragenen Personengesellschaft zufällt, und die Erben keine entsprechende Übereinkunft (Erbübereinkommen) abschließen, dann regelt § 12 WEG den weiteren Weg . Nach dieser Bestimmung hat das Verlassenschaftsgericht eine öffentliche Feilbietung des Wohnungseigentumsobjekts von Amts wegen vorzunehmen.

Hat aber entgegen der gesetzlichen Anordnung eine Personenmehrheit von Todes wegen Eigentum am Mindestanteil erworben (etwa eine Verlassenschaftsabhandlung im Ausland oder ein Fehler), kann deren Eigentum nicht im Grundbuch einverleibt werden.

In diesem Fall haben die Betroffenen die Möglichkeit, binnen einer vom Grundbuchsgericht gesetzten angemessenen Frist ein Übereinkommen zu treffen, wer von den eingeantworteten Rechtsnachfolgern Eigentum am Mindestanteil als Einzelperson oder durch Gründung einer Eigentümerpartnerschaft erhalten soll. Wenn innerhalb der gesetzten Frist keine Einigung und neuerliche Antragstellung an das Grundbuchsgericht erfolgt, hat das Grundbuchsgericht mit gerichtlicher Feilbietung des Mindestanteils vorzugehen.

Tod eines Eigentümerpartners ( § 14 WEG 2002 )

§ 14 WEG 2002 kommt zur Anwendung, wenn in der Eigentümerpartnerschaft einer der beiden Partner verstirbt. Die Eigentümerpartner können zu Lebzeiten eine Vereinbarung treffen, nach welcher der halbe Mindestanteil im Todesfall eines Eigentümerpartners einem Dritten zukommen soll. Eine solche Vereinbarung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform und der Beiziehung eines Rechtsanwalts oder Notars. Die Vereinbarung regelt die Nachfolge des jeweils ersten Versterbenden, nicht den gleichzeitigen Tod beider.

Der Dritte, also der Begünstigte muss klar bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Die Nennung eines Ersatzbegünstigten („wenn A nicht kann oder will, soll es B sein“) ist möglich, nicht aber die die Nennung eines Nachbegünstigten („nach dem Tod von A soll es B zum Zug kommen“). Mit der Vereinbarung erfolgt die Grundbuchseintragung mittels einer Amtsbestätigung des Verlassenschaftsgerichtes gemäß § 182 AußStrG.

Keine Vereinbarung: Liegt keine solche Vereinbarung vor, erwirbt der überlebende Eigentümerpartner automatisch den Mindestanteil des anderen Partners. Dieser Erwerb ist aber nicht automatisch gratis, als Ausgleich muss der erwerbende Partner dafür einen sogenannten Übernahmspreis an die Verlassenschaft nach dem verstorbenen Partner bezahlen. 

Übernahmspreis = 50% des Verkehrswertes der gesamten Wohnungseigentumseinheit. Man kann mit den Erben auch eine Änderung dieses Betrages vereinbaren, solange kein gesetzlicher Grund dagegensteht (Minderjährige, Rechte von Gläubigern, Pflichtteilsrechte)

Sonderfall des Übernahmspreises: ist der überlebende Partner selbst pflichtteilsberechtigt und dient die gegenständliche Wohnung seinem dringenden Wohnbedürfnis (gilt auch für den mit der Wohnung genutzten KFZ Stellplatz):

1.Ist kein weiterer Pflichtteilsberechtigter vorhanden und ist der Nachlass nicht überschuldet (Vermögensverzeichnis ist aktiv), muss der überlebende Partner keinen Übernahmspreis bezahlen.

2.Bei Überschuldung des Nachlasses (es sind aber keine weiteren Pflichtteilsberechtigten vorhanden) hat der überlebende Partner so viel an die Verlassenschaft zu bezahlen, als  zur Deckung der Nachlassverbindlichkeiten erforderlich ist (maximal jedoch 25% des Verkehrswertes der gesamten Wohnungseigentumseinheit)
3.Sind weitere Pflichtteilsberechtigte vorhanden, beträgt dieser stets 25% des Verkehrswertes der gesamten Wohnungseigentumseinheit
4.Der überlebende pflichtteilsberechtigte Eigentümerpartner kann in der Abhandlung bei Gericht um Stundung der Zahlungspflicht (maximal fünf Jahre) oder um Ratenzahlung (innerhalb derselben Frist) ansuchen.

Kein Übernahmspreis, geringerer Übernahmspreis

Die Verpflichtung zur Bezahlung des Übernahmspreises nach § 14 Abs 2 und 3 WEG 2002 kann zu Lebzeiten erlassen oder reduziert werden und zwar

1. nur durch eine formgültige letztwillige Anordnung (Testament, Vermächtnis)
2. oder eine Schenkung auf den Todesfall erlassen werden
3. allerdings immer nur bis zur Grenze der Verletzung von Pflichtteilsrechten anderer, wenn die übrige Verlassenschaft nicht ausreichen sollte, diese zu befriedigen

Andere Wege der Nachfolge bei Tod eines Partners

1. Der überlebende Partner kann mit Zustimmung pflichtteilsberechtigter Personen die Vereinbarung mit einem Dritten schließen, dass dieser den halben Mindestanteil erwirbt und damit neuer Eigentümerpartner wird.
2. Der überlebende Partner kann auf den automatischen Zuwachs verzichten, diesfalls kommt es dann zur Feilbietung des gesamten Mindestanteils, nicht des halben Anteils, also der ganzen Wohnungseigentumseinheit (§ 352 ff EO)