Überwälzung der Brauchbarmachung des Mietgegenstandes

Abwälzung

Abwälzung der Pflicht des Vermieters zur Brauchbarmachung des Mietobjekts

Rechtsnews 2013, 15640 vom 08.08.2013

ABGB § 1096 Abs 1

Die vertragliche Überwälzung der Erhaltungspflichten des Vermieters nach § 1096 Abs 1 ABGB auf den Mieter ist im Nicht- bzw Teilanwendungsbereich des MRG und bei Nichtanwendbarkeit des KSchG grundsätzlich zulässig. Es kann auch vereinbart werden, dass das Mietobjekt vom Vermieter in seinem tatsächlichen Zustand bei Vertragsabschluss übergeben wird und der Mieter auch Fehler selbst zu beheben hat, die in diesem Zeitpunkt bereits bestehen und den Mietgegenstand für den vorgesehenen Verwendungszweck unbrauchbar machen.

OGH 19. 6. 2013, 3 Ob 47/13b

Sachverhalt: Mit einem gem § 1 Abs 5 MRG in den Teilanwendungsbereich dieses Gesetzes fallenden Mietvertrag nahm die Mieterin von der Vermieterin einen Gebäudeteil in einem Wirtschaftspark in Bestand, um dort ein Blockheizkraftwerk zu betreiben.

Der Vertrag enthält folgende Regelungen: “Die Mieterin übernimmt das Mietobjekt wie besichtigt. Die Mieterin begehrt über diesen Zustand hinaus keine weiteren Instandsetzungen oder Verbesserungen und verzichtet darauf, Einwendungen der Art zu erheben, dass das Mietobjekt eine bedungene oder gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft ganz oder teilweise nicht hat. … Allfällige Mängel des Mietobjektes sind spätestens bei der Übergabe von der Mieterin zu rügen. … Die Mieterin verpflichtet sich zur Instandhaltung des Mietobjektes im Inneren. … Die Mieterin übernimmt das Mietobjekt im Zustand wie in Anlage ./2 dargestellt. Maßnahmen, welche zusätzlich erforderlich sind, damit der Betrieb der Mieterin im Mietobjekt unter Schonung der Substanz dieses Gebäudes betrieben werden kann, hat die Mieterin auf ihre Kosten vorzunehmen. … Die behördlichen Bewilligungen, welche für den Betrieb der Mieterin erforderlich sind, hat diese auf ihre Kosten einzuholen. Die Mieterin verpflichtet sich diesbezüglich auch, sämtliche Kosten der sie betreffenden Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen, von behördlichen Bescheiden und Auflagen selbst zu tragen. Die Mieterin ist verpflichtet, den Mietgegenstand während der gesamten Mietdauer seiner Zweckbestimmung entsprechend zu nutzen. Die Mieträumlichkeiten dürfen während der gesamten Bestandsdauer weder ganz noch teilweise unbenutzt gelassen werden.“

Ein Betriebsanlagengenehmigungsbescheid für das Kraftwerk wurde vor Abschluss des Mietvertrags von der Vermieterin erwirkt. Im Vertrag ist festgehalten, dass das Kraftwerk diesem Bescheid entsprechend betrieben wird. Der Bescheid enthält ua die Auflage, dass der Boden der Maschinenhalle des Kraftwerks flüssigkeitsdicht und ölbeständig ausgeführt sein muss.

Bei Vertragsabschluss war beiden Vertragsteilen unbekannt, dass der Bodenbelag diesen Anforderungen nicht entspricht. Nachdem die Mieterin davon erfahren hatte, stellte sie den Kraftwerksbetrieb ein und verweigerte die Zahlung der fällig werdenden Mietzinse. Aufgrund der Unbrauchbarkeit des Mietobjekts für den vorgesehenen Verwendungszweck stehe ihr das Recht auf 100%ige Zinsminderung zu. Die Vermieterin bestritt das Zinsminderungsrecht und erklärte aufgrund des Zinsrückstandes die Auflösung des Vertragsverhältnisses gem § 1118 ABGB.

Entscheidung: Während die Vorinstanzen aus dem Vertragszweck ableiteten, dass das Mietobjekt mangels baulicher Eignung für den Kraftwerksbetrieb nicht die bedungenen Eigenschaften aufweist, verneinte der OGH ein Recht der Mieterin auf Zinsminderung. Der Mietvertrag sei dahin zu verstehen, dass sich die Vermieterin lediglich zur Übergabe des Mietobjekts in dem bei Vertragsabschluss tatsächlich bestehenden Zustand verpflichtet habe. Die Behebungspflicht für sämtliche schon zu diesem Zeitpunkt bestehenden Fehler oder nachträglich auftretenden Mängel sei wirksam auf die Mieterin übertragen worden. Dies gelte auch für den verfahrensgegenständlichen “geheimen“ Fehler. Wegen der fehlenden Gewährleistungspflicht der Vermieterin komme eine Zinsminderung nicht in Betracht.